Xử Lý Khoản Đặt Cọc

1. Khái niệm đặt cọc

Quy định tại Điều 328 – Bộ luật dân sự 2015 (BLDS 2015) như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

Về hình thức khoản đặt cọc, BLDS 2015 không quy định bắt buộc đặt cọc phải lập thành văn bản như Điều 358 – BLDS 2005. Riêng với trường hợp một tài sản đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ, thì mới phải lập thành văn bản ở mỗi lần bảo đảm (Điều 296 – BLDS 2015).

Đặt cọc nhằm giao kết hợp đồng, thì việc đặt cọc phải được thể hiện bằng văn bản riêng vì tại thời điểm giao kết thỏa thuận đặt cọc thì hợp đồng chưa được hình thành.

Tuy pháp luật không quy định thỏa thuận đặt cọc có phải bắt buộc được công chứng, chứng thực, nhưng để đảm bảo tránh xảy ra tranh chấp và khó khăn trong quá trình giải quyết khi có tranh chấp phát sinh thì vẫn nên lập thành văn bản thỏa thuận việc đặt cọc với điều khoản rõ ràng, cụ thể và có công chứng, chứng thực.

2. Căn cứ áp dụng để xử lý khoản đặt cọc

Trường hợp xử lý khoản đặt coc như một biện pháp khắc phục vi phạm, bên bị vi phạm phải chứng minh:

• Có quan hệ hợp đồng đặt cọc giữa các bên.
• Có vi phạm.

Luật không qui định phải chứng minh bên bị vi phạm có thiệt hại và có mối quan hệ nhân quả giữa vi phạm và thiệt hại phát sinh.

Quan hệ hợp đồng là căn cứ đầu tiên để xác lập quyền yêu cầu xử lý khoản đặt cọc. Quan hệ hợp đồng dược hình thành khi giữa các bên có thỏa thuận và mục đích thỏa thuận là nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt  quyền và nghĩa vụ của các bên. Quan hệ hợp đồng thường được qui định ở hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng được đảm bảo bởi khoản đặt cọc. Việc xử lý khoản đặt cọc phát sinh trên cơ sở một bên tử chối việc giao kết thực hiện hợp đồng. Trường hợp khoản đặt cọc đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng được đảm bào bởi khoản đặt cọc và một bên từ chối không giao kết hợp đồng đó thì chỉ tồn tại quan hệ hợp đồng phát sinh từ hợp đồng đặt cọc. Trường hợp khoản đặt cọc bào đảm cho việc thực hiện hợp đồng được bảo đảm bởi khoản đặt coc và một bên từ chối không thực hiện hợp đồng đó thì tồn tại quan hệ hợp đồng phát sinh từ cả hợp đồng đặt cọc và hợp đồng dược đảm bào bởi hợp đồng đặt cọc.

Các bên có quyền thỏa thuận việc xử lý khoản đặt cọc khi có vi phạm hợp đồng. Bộ luật dân sự không qui định các sự kiện vi phạm khác mà các bên dược phép thỏa thuận.

3. Xử lý hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn

Trường hợp không thỏa thuận thời hạn đặt cọc hoặc thỏa thuận bằng lời nói, nếu một trong các bên không giao kết, thực hiện hợp đồng như, bên bán muốn ký và hoàn tất việc chuyển nhượng nhưng bên mua không thực hiện hoặc do giá tăng bên mua muốn chuyển nhượng cho người khác nhưng sợ bị phạt cọc.

Do Bộ luật Dân sự 2015 chỉ quy định đặt cọc “trong một thời hạn” để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, không quy định thời hạn cụ thể. Do đó, để xử lý khoản đặt cọc, có thể thực hiện như sau:

+ Gửi thông báo cho bên có nghĩa vụ thực hiện hợp đồng.

Khi hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn mà bên đặt cọc phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận đặt cọc có quyền chuyển nhượng cho người khác nhưng phải báo trước cho bên đặt cọc biết trước với một khoảng thời gian hợp lý (theo khoản 3 Điều 278 Bộ luật Dân sự 2015 và nguyên tắc thiện chí của pháp luật dân sự).

Việc thông báo cho bên đặt cọc có thể theo một trong hai phương thức: gửi qua đường bưu điện để bảo đảm có hồi báo, có ngày gửi theo dấu của bưu điện hoặc thuê thừa phát lại lập vi bằng về việc gửi thông báo đề nghị.

Quá thời hạn kể từ ngày nhận được thông báo của người nhận đặt cọc đưa ra mà bên đặt cọc không ký kết hợp đồng hoặc không trả lời thì được xem là từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp bên đặt cọc có văn bản trả lời và đề nghị một thời hạn khác, bên nhận đặt cọc nên xem xét chấp nhận đề nghị đó, nếu quá thời hạn này, thì được xem là từ chối việc giao kết hợp đồng, khi đó người nhận đặt cọc có quyền chuyển nhượng; cho người khác và không bị phạt cọc.

+ Khởi kiện tại Tòa án

Căn cứ thẩm quyền theo loại việc của Tòa án quy định tại Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, bên nhận đặt cọc đã thông tin cho bên đặt cọc biết để ký và hoàn tất việc chuyển nhượng trong một khoảng thời gian hợp lý, nhưng bên đặt cọc không trả lời hoặc đề nghị thời gian khác nhưng không có lý do chính đáng dẫn tới việc hai bên có tranh chấp, bên nhận đặt cọc có thể khởi kiện tại Tòa án.

Nếu không may gặp phải tình huống pháp lý tương tự, để đảm bảo tốt nhất quyền và lợi ích của mình trong quá trình giải quyết vụ án. Chúng tôi khuyến khích khi giải quyết vụ án, các đương sự nên có sự tham gia tư vấn từ phía các vị Luật sư. Hy vọng chúng tôi đã mang đến cho quý vị thông tin hữu ích!

 

Thông tin liên hệ Luật sư tư vấn dân sự:

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ HOÀN MỸ (MAJESTIC LAW OFFICE)

Điện thoại: 0906.328.657

Email: daohoanglien@gmail.com

Địa chỉ văn phòng: 689/4 (số cũ 19A) Nguyễn Kiệm, Phường 3, Quận Gò Vấp, TP. Hồ Chí Minh

 

Luật sư Lưu Tường Giai

Tin khác