Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai là tranh chấp phổ biến hiện nay, tuy nhiên không phải người dân nào cũng am hiểu về quy trình giải quyết đất đai theo quy định của pháp luật. Sau đây, Luật sư tư vấn đất đai của Văn phòng Luật sư Hoàn Mỹ sẽ phân tích cụ thể để quý bạn đọc có thể hiểu hơn về trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai.

Căn cứ Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Như vậy, chỉ những tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất (gồm cả việc tranh chấp ranh giới giữa các thửa đất) mới là tranh chấp đất đai. 

1. Hoà giải tại cơ sở về tranh chấp đất đai

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 202 Luật đất đai 2013, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hoà giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ sở. Theo quy định này, việc hoà giải là do các bên tự nguyện, Nhà nước không quy định bắt buộc các bên phải tự thực hiện hoà giải.

Tuy nhiên, tại Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định về các trường hợp chưa có đủ điều kiện khởi kiện như sau:

• Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện.
• Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.

Như vậy, chỉ đối với tranh chấp “ai là người có quyền sử dụng đất” thì mới bắt buộc phải thực hiện hoà giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn (gọi chung là “Uỷ ban nhân dân xã” nơi xảy ra tranh chấp. Các trường hợp tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất còn lại không bắt buộc phải thực hiện hoà giải.

 

• Thủ tục hoà giải tại cơ sở về tranh chấp đất đai

Theo khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013 khi mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp xã không tự hòa giải mà phải có đơn yêu cầu của một trong các bên tranh chấp.

Thủ tục hoà giải:

Căn cứ Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai và Khoản 27 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì thủ tục hoà giải tranh chấp đất đai như sau:

Bước 1: Các bên tranh chấp gửi đơn yêu cầu hòa giải đến Ủy ban nhân dân cấp xã (phường/ thị trấn);

Bước 2: Sau khi nhận được đơn yêu cầu, Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện các công việc như sau:

• Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;
• Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải.

Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; người có uy tín trong dòng họ, ở nơi sinh sống, nơi làm việc; người có trình độ pháp lý, có kiến thức xã hội; già làng, chức sắc tôn giáo, người biết rõ vụ, việc; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh;

• Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.

 

 

 

Bước 3: Thông báo về Kết quả hoà giải

Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.

Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

 

Hòa giải tranh chấp đất đai ở Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ xảy ra 1 trong 2 trường hợp:

Trường hợp 1: Hòa giải thành (kết thúc tranh chấp đất đai)

• Nếu có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.
• Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp 2: Hòa giải không thành

Căn cứ Khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai 2013 quy định: Hòa giải không thành nếu muốn giải quyết việc tranh chấp thì theo 02 hướng sau:

• Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.
• Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai thì đương sự chỉ được lựa chọn 1 trong 2 hình thức giải quyết sau:

+ Cách 1: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh (tùy thuộc vào chủ thể tranh chấp)

+ Cách 2. Khởi kiện tại Tòa án nhân dân.

 

1. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai
2. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai đối với đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất đã có sổ).

Đối với tranh chấp đất đai mà một trong các bên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các bên có các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 (gọi chung là: “Đất đã có sổ”) thì trình tự giải quyết tranh chấp tại Toà án như sau:

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp: Toà án nhân dân nơi có đất xảy ra tranh chấp giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.

Bước 1: Chuẩn bị Hồ sơ khởi kiện

Cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện đến Toà án nhân dân, gồm:

• Đơn khởi kiện (theo mẫu số 23-DS Ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP quy định về Biểu mẫu trong tố tụng dân sự).
• Giấy tờ nhân thân của người khởi kiện: Chứng minh nhân dân/ Căn cước công dân và sổ hộ khẩu của người khởi kiện.
• Giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các bên có các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013.
• Biên bản hoà giải tại UBND xã/ phường/ thị trấn được lập hợp pháp theo quy định của pháp luật.
• Các tài liệu chứng cứ có liên quan khác để chứng minh có yêu cầu khởi kiện

Bước 2: Nộp đơn khởi kiện

Nộp bộ hồ sơ khởi kiện đã chuẩn bị tại Toà án nhân dân nơi có đất tranh chấp thông qua hình thức nộp trực tiếp hoặc gián tiếp qua bưu điện.

Bước 3: Toà án thụ lý và giải quyết

• Trường hợp Hồ sơ khởi kiện đã nộp hợp pháp, Toà án thông báo cho người khởi kiện nộp tạm ứng án phí và Toà án tiến hành thụ lý vụ án.
• Toà án tiến hành hoà giải: Trường hợp các bên không hoà giải được thì Toà án đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm.
• Thời hạn giải quyết của Toà án: Căn cứ Điều 203 Bộ Luật tố tụng dân sự thì thời hạn Toà án chuẩn bị xét xử và xét xử tối đa là 06 tháng.
• Khi Toà án tuyên bản án Dân sự sơ thẩm thì các bên có quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật nếu không đồng ý với phán quyết của Toà án, nhưng việc kháng cáo phải có căn cứ pháp luật.

2. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai đối với đất đã chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất không có sổ).

Đối với tranh chấp đất đai mà một trong các bên không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các bên không có các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 (gọi chung là: “Đất không có sổ” thì trình tự giải quyết tranh chấp như sau:

(i) Phương án 1: Giải quyết theo thủ tục hành chính yêu cầu Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết.

• Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân do Chủ tịch UBND cấp huyện nơi có đất giải quyết.
• Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết.

Căn cứ khoản 3 Điều 203 Luật đất đai 2013:

“Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

1. a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
2. b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;”

 

(ii) Phương án 2: Khởi kiện tại Toà án nhân dân có thẩm quyền

Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án đối với trường hợp một trong các bên không có sổ cũng giống như trường hợp giải quyết tranh chấp đất đai đối với đất đã có sổ nêu trên theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

 

Trên đây trình tự giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp quý bạn đọc có bất kì vướng mắc liên quan đến pháp luật đất đai hoặc có vướng mắc trong lĩnh vực khác cần tham vấn, quý bạn đọc có thể liên hệ đến Văn phòng Luật sư Hoàn Mỹ chúng tôi. Với đội ngũ Luật sư giàu kinh nghiệm và chuyên môn cao trong nhiều lĩnh vực, chúng tôi sẽ đưa ra ý kiến tư vấn và phương án giải quyết nhằm đảm bảo tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.                                                                                        

 

ĐẶNG VĂN DŨNG

THÔNG TIN LIÊN HỆ LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ HOÀN MỸ (MAJESTIC LAW OFFICE)

Điện thoại: 0906.328.657

Email: daohoanglien@gmail.com

Địa chỉ văn phòng: 689/4 (số cũ 19A) Nguyễn Kiệm, Phường 3, Quận Gò Vấp, TP. Hồ Chí Minh.

Tin khác