MỘT SỐ VẤN ĐỀ TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ NHÀ Ở TẠI CHUNG CƯ

Tranh chấp về nhà ở tại chung cư là vấn đề khá phổ biến trong xã hội hiện nay, đặc biệt khi nhu cầu sở hữu và sử dụng chung cư ngày càng tăng. Dưới đây là một số loại tranh chấp phổ biến tại các khu chung cư:

1. MỘT SỐ TRANH CHẤP CHỦ YẾU
2. Tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư

Chất lượng công trình: Cư dân có thể gặp phải vấn đề về chất lượng xây dựng, vật liệu, hoặc các hạng mục công trình chưa hoàn thiện hoặc không đúng cam kết ban đầu.

Dịch vụ và bảo trì: Tranh chấp về các dịch vụ như bảo trì, vệ sinh, an ninh trong khu chung cư. Chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết cung cấp dịch vụ này.

Phí bảo trì: Một số cư dân không đồng ý với mức phí bảo trì, hoặc cho rằng việc thu phí này không hợp lý.

2. Tranh chấp giữa các cư dân

Tiếng ồn: Đây là một trong những nguyên nhân gây tranh chấp phổ biến nhất trong chung cư, đặc biệt là giữa những hộ gia đình sống gần nhau. Những hành động như mở nhạc to, nói chuyện ồn ào, hay thậm chí là di chuyển đồ đạc gây tiếng động có thể gây ra mâu thuẫn.

Sử dụng chung các tiện ích: Các tranh chấp liên quan đến việc sử dụng các tiện ích chung như bể bơi, sân thể thao, khu vui chơi trẻ em, hay bãi đỗ xe, đặc biệt khi một bên không tuân thủ quy định chung cư.

Lấn chiếm không gian chung: Cư dân có thể tranh chấp với nhau nếu một bên chiếm dụng không gian chung như hành lang, sân thượng, hoặc tầng hầm, gây bất tiện cho các hộ khác.

3. Tranh chấp về quyền sở hữu và sử dụng

Chuyển nhượng và cho thuê căn hộ: Một số tranh chấp liên quan đến việc chuyển nhượng, cho thuê căn hộ không đúng quy định, không thông báo cho ban quản lý, hoặc vi phạm các điều kiện, nội quy của chung cư.

Sử dụng không đúng mục đích: Cư dân có thể tranh chấp khi một căn hộ được sử dụng không đúng mục đích (ví dụ, làm văn phòng, kinh doanh thay vì để ở) làm ảnh hưởng đến môi trường sinh sống.

4. Tranh chấp về pháp lý

Hợp đồng mua bán: Cư dân có thể gặp tranh chấp với chủ đầu tư hoặc giữa các bên khi có sự không rõ ràng trong hợp đồng, hoặc khi quyền lợi của cư dân không được đảm bảo.

Quyền lợi của các bên trong chung cư: Những vấn đề về quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, hay các thủ tục pháp lý liên quan đến căn hộ cũng có thể là nguồn gốc của tranh chấp.

1. NGUYÊN TẮC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

Giải quyết tranh chấp liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư là thực thi các biện pháp hợp pháp nhằm giải quyết những mâu thuẫn phát sinh trong việc quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư giữa các chủ thể có liên quan đến vấn đề sở hữu, sử dụng quản lý và vận hành, giúp đảm bảo quyền cho các bên.

Trong giải quyết tranh chấp về quản lý, sử dụng nhà chung cư cần lưu ý hai vấn đề cơ bản là: Ai được trao quyền sử dụng các biện pháp giải quyết tranh chấp và các biện pháp giải quyết tranh chấp được áp dụng như thế nào?

Luật Nhà ở 2023 có quy định tại điều 194 về giải quyết tranh chấp nhà ở, đó là:

“1. Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hòa giải.

2. Tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở của tổ chức, cá nhân, tranh chấp liên quan đến giao dịch về nhà ở, quản lý vận hành nhà chung cư do Tòa án, trọng tài thương mại giải quyết theo quy định của pháp luật.
3. Tranh chấp về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc tài sản công được giải quyết như sau:
4. a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết đối với nhà ở được giao cho địa phương quản lý;
5. b) Bộ Xây dựng giải quyết đối với nhà ở được giao cho cơ quan trung ương quản lý, trừ nhà ở do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý;
6. c) Bộ Quốc phòng, Bộ Công an giải quyết đối với nhà ở do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý;
7. d) Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
8. Tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì do Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà ở đó hoặc Tòa án, trọng tài thương mại giải quyết theo quy định của pháp luật.”

Trường hợp không đồng ý với quyết định của UBND cấp tỉnh thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính. Bên cạnh đó, tại Điều 43, Thông tư số 02/2016/TT-BXD Về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư có quy định cụ thể về việc giải quyết tranh chấp như sau: “Các tranh chấp về quyền sở hữu nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở thương lượng, hòa giải theo quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan; trường hợp không thương lượng, hòa giải được thì yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật”. Như vậy, việc tổ chức, cá nhân được pháp luật trao quyền sử dụng các biện pháp hợp pháp để giải quyết các mâu thuẫn xung đột giữa chủ đầu tư và các chủ sở hữu căn hộ nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho các bên.

Các quy định cụ thể về giải quyết tranh chấp chung cư cũng như các quy định chung về giải quyết tranh chấp dân sự cho thấy, tinh thần của các nguyên tắc trong giải quyết tranh chấp về quản lý và sử dụng chung cư bao gồm:

• Nguyên tắc công bằng khách quan. Đó là việc tổ chức, cá nhân được Nhà nước trao cho thẩm quyền giải quyết mâu thuẫn giữa các bên tranh chấp phải thực hiện việc giải quyết tranh chấp trên cơ sở công bằng, khách quan. Quyền lợi, nghĩa vụ của các bên là như nhau trong quá trình giải quyết tranh chấp, … Đây là nguyên tắc rất quan trọng trong quá trình giải quyết tranh chấp quản lý và sử dụng nhà chung cư do các bên có vị thế không cân bằng với nhau. Chủ đầu tư sẽ chiếm ưu thế hơn so với các chủ sở hữu nhà.
• Nguyên tắc tuân thủ quy định của pháp luật và tuân thủ các thỏa thuận có hiệu lực pháp lý ký kết giữa các bên. Xuất phát từ bản chất trong mối quan hệ giữa các bên liên quan đến nhà chung cư, bên cạnh việc các bên phải tuân thủ theo quy định có liên quan để điều chỉnh như Luật Nhà ở, các nghị định, thông tư hướng dẫn hay quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; thì các bên còn phải đảm bảo quyền, nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, trong cam kết sử dụng nhà chung cư.
• Nguyên tắc bảo vệ quyền lợi chính đáng của người tiêu dùng và lợi ích của các bên và lợi ích của cộng đồng, xã hội. Đây là nguyên tắc đảm bảo quyền lợi của chủ thể liên quan đến nhà chung cư đang tranh chấp và quyền lợi của toàn xã hội. Vì vậy, lợi ích chung, lợi ích công cộng, lợi ích của toàn xã hội luôn được đặt lên hàng đầu. Khi giải quyết tranh chấp có liên quan đến nhà chung cư thì tổ chức, cá nhân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp ưu tiên sử dụng các biện pháp mang tính dung hòa lợi ích của các bên, tạo điều kiện cho các bên tự thương lượng, hòa giải với nhau để củng cố mối gắn kết giữa nhà đầu tư và các chủ sở hữu căn hộ cũng như củng cố đoàn kết cộng đồng và văn hóa xã hội.

Xuất phát từ đặc thù của các tranh chấp này thì việc đảm bảo lợi ích mỗi người sở hữu nhà là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa lớn. Đảm bảo sự ổn định xã hội và ổn định cuộc sống của cư dân sống tại chung cư. Theo đó, các chủ thể bắt buộc phải tham gia trong giải quyết tranh chấp chung cư, gồm:

• Các bên có tranh chấp: (a) Chủ đầu tư là bên bán trong hợp đồng mua bán căn hộ. Thông thường chủ đầu tư là bên bị các chủ hộ hay Ban quản trị đại diện cho các chủ hộ khiếu kiện khi các chủ hộ cho rằng chủ đầu tư không tuân thủ hợp đồng mua bán căn hộ hoặc có hành vi trái pháp luật khác xâm hại quyền lợi của các chủ sở hữu hợp pháp căn hộ; (b) Chủ sở hữu/các chủ sở hữu căn hộ là những những người chủ sở hữu hợp pháp của căn hộ do trực tiếp mua bán căn hộ với chủ đầu tư hoặc thông qua quan hệ chuyển nhượng hợp pháp. Khi các chủ hộ cho rằng, quyền lợi của mình đang bị chủ đầu tư xâm hại thông qua các hành vi vi phạm hợp đồng, vi phạm pháp luật, ví dụ tự ý chiếm dụng diện tích được cho là dành cho sinh hoạt chung của tòa nhà để làm chỗ cho quán cà phê thuê, tăng thêm thu nhập cho chủ đầu tư, thì các chủ hộ có quyền khiếu nại, khởi kiện chủ đầu tư về hành vi trên; (c) Ban quản trị nhà chung cư, Theo quy định tại Điều 17, Thông tư số 02/2016/ TT-BXD, là tổ chức có tư cách pháp nhân và được các chủ hộ bầu nên, thay mặt cư dân tòa nhà để thực hiện các quyền và trách nhiệm của các chủ hộ theo quy định của pháp luật về nhà ở. Khi Ban quản trị được thành lập, sẽ đại diện cho các chủ hộ đứng ra giải quyết mọi tranh chấp với chủ đầu tư, với tư cách là người khiếu nại, khởi kiện.
• Bên giải quyết tranh chấp. Đối với các tranh chấp mà chủ đầu tư và Ban quản trị hay các chủ hộ đạt được thỏa thuận thông qua thương lượng, các cơ quan giải quyết tranh chấp có thể là tổ chức hòa giải. Trường hợp không giải quyết được bằng hòa giải, tranh chấp sẽ đưa ra trọng tài hoặc tòa án để xét xử. Do tính chất đặc biệt của tranh chấp nhà chung cư như đã phân tích, các cơ quan chính quyền như UBND phường, UBND quận, huyện còn tham gia với vai trò hòa giải để đảm bảo yếu tố lợi ích cộng đồng và trật tự trị an.
• Các bên có liên quan đến tranh chấp. Những cơ quan như tổ chức cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, những tổ chức cá nhân có liên quan đến đối tượng của tranh chấp, hưởng lợi hoặc bị thiệt hại từ tranh chấp được xác định là những bên liên quan.

III. PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

Theo quy định pháp luật hiện hành, có các phương thức giải quyết các tranh chấp kinh doanh thương mại, tranh chấp tiêu dùng, và có thể áp dụng cho giải quyết tranh chấp chung cư như sau:

• Thương lượng là biện pháp thường được các bên áp dụng đầu tiên khi phát sinh tranh chấp liên quan đến quản lý sử dụng nhà chung cư giữa chủ đầu tư và các chủ sở hữu. Đây là phương thức giải quyết tranh chấp thông qua việc các bên tranh chấp cùng nhau bàn bạc, tự dàn xếp, tháo gỡ những bất đồng phát sinh để loại bỏ tranh chấp mà không cần có sự trợ giúp hay phán quyết của bất kì bên thứ ba nào. Đặc thù của việc áp dụng phương thức thương lượng để giải quyết tranh chấp quản lý và sử dụng nhà chung cư đó là do sự không cân bằng về địa vị giữa chủ đầu tư và chủ căn hộ, nên trong quá trình thỏa thuận, phía chủ căn hộ có thể bị thiệt thòi về quyền lợi. Ngoài ra, do số lượng chủ hộ lớn và không phải bất cứ trường hợp nào cũng có thể thống nhất quan điểm giữa các chủ hộ nên nếu sử dụng phương thức thương lượng sẽ khó đạt được thỏa thuận. Giải quyết tranh chấp chung cư giữa chủ đầu tư và các chủ căn hộ bằng thương lượng phải tuân thủ giới hạn của thương lượng quy định tại Khoản 2, Điều 29 Luật Bảo vệ người tiêu dùng 2010, theo đó “Không được thương lượng, hòa giải trong trường hợp tranh chấp gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích của nhiều người tiêu dùng, lợi ích công cộng”.

 

• Giải quyết tranh chấp chung cư bằng hòa giải là một hình thức giải quyết tranh chấp có sự tham gia của bên thứ ba độc lập, do hai bên cùng chấp nhận hay chỉ định giữ vai trò trung gian để hỗ trợ cho các bên tìm giải pháp thích hợp giúp chấm dứt những mâu thuẫn, xung đột đang tồn tại. Đặc thù của việc vận dụng phương thức hòa giải để giải quyết tranh chấp trong quản lý và sử dụng nhà chung cư gồm: Lựa chọn bên trung gian để hòa giải có đủ phẩm chất và kiến thức năng lực để có khả năng tư vấn cho các bên cũng như thỏa mãn các điều kiện phù hợp với yêu cầu của cả chủ đầu tư và các chủ căn hộ. Kết quả giải quyết tranh chấp bằng hòa giải phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: Ý chí tự nguyện và thiện chí của các bên tranh chấp vì không có bất kỳ cơ chế pháp lý nào bảo đảm thi hành những cam kết của các bên trong quá trình hòa giải; Kỹ năng của hòa giải viên như phải có trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, am hiểu luật pháp, có kinh nghiệm, có sự độc lập với các bên tranh chấp để có thể tháo gỡ hoặc góp phần làm giảm đi những bất đồng, những rào cản và khác biệt trong quan điểm của các bên.

 

 

• Giải quyết tranh chấp thương mại bằng trọng tài là một hình thức giải quyết tranh chấp ngày càng được áp dụng phổ biến hiện nay và không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường. Đây là phương thức giải quyết tranh chấp do các bên thỏa thuận lựa chọn được tiến hành thông qua hoạt động của Hội đồng trọng tài hoặc trọng tài viên với tư cách là bên thứ ba độc lập theo trình tự tố tụng do pháp luật quy định, nhằm giải quyết mâu thuẫn giữa các bên tranh chấp. Giải quyết tranh chấp bằng trọng tài chỉ phát sinh trên cơ sở có thỏa thuận giữa các bên tranh chấp.

 

• Tòa án là phương thức giải quyết tranh chấp tại cơ quan xét xử nhân danh quyền lực Nhà nước, được tiến hành theo trình tự, thủ tục nghiêm ngặt, chặt chẽ và bản án hay quyết định của Tòa án về vụ tranh chấp, nếu không có sự tự nguyện tuân thủ sẽ được bảo đảm thi hành bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước. Trong thủ tục Tòa án, quyền tự quyết của các đương sự ở mức thấp nhất so với các phương thức khác, pháp luật can thiệp trong toàn bộ quá trình giải quyết tranh chấp. Các bên sẽ phải tuân thủ theo những thủ tục cứng nhắc, bắt buộc, phức tạp. Bên cạnh đó, thủ tục tố tụng của Tòa án gồm nhiều cấp xét xử khác nhau từ sơ thẩm, phúc thẩm đến giám đốc thẩm hay tái thẩm, do đó thường kéo dài thời gian của các bên tranh chấp, dẫn đến làm mất cơ hội kinh doanh, tốn công sức, thời gian và tiền bạc của cả hai bên.

 

Kết luận

Việc ký hợp đồng khi mua bán căn hộ cần sự nghiên cứu đầy đủ để tránh các tranh chấp trong quá trình sử dụng. Tuy nhiên, trong trường hợp xảy ra tranh chấp, cần cân nhắc lợi ích và chi phí để quyết định phương án giải quyết cho phù hợp.

LS. LƯU TƯỜNG GIAI

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ HOÀN MỸ (MAJESTIC LAW OFFICE)

Điện thoại: 0906.328.657

Email: daohoanglien@gmail.com

Địa chỉ văn phòng: 689/4 (số cũ 19A) Nguyễn Kiệm, Phường 3, Quận Gò Vấp, TP. Hồ Chí Minh.

Tin khác