Làm thủ tục chuyển nhượng, hợp thức hóa nhà đất, xin phép xây dựng.

CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT

Trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Luật Đất đai năm 2013 quy định rất rõ, một số các quy định có thể kham khảo được:

Thứ nhất về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại điều 188 luật Đất đai 2013 như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Theo đó khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi, không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy kể cả trường hợp có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa làm thủ tục để được cấp thì cũng chưa được phép chuyển nhượng mà phải làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước.

Thứ hai về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

” 3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực.

Thứ ba về trình tự thực hiện

Bước 1: Hai bên sẽ đến văn phòng công chứng thành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến hành công chứng chứng hợp đồng. Khi đi thì mình sẽ mang theo: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , sổ hộ khẩu của hai bên, đối với trường hợp người mua đã kết hôn thì có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, còn chưa thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyện nơi có nhà, đất). Hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:

– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký.

– Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

– CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

– Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

– Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất). Hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm:

– Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

– Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)

– Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)

– Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.

– Thời hạn sang tên: Theo quy định của pháp luật

Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ.

HỢP THỨC HÓA NHÀ ĐẤT:

Đối với nhà những người mua bán giấy tờ tay mà không có kê khai 99 :

– Nhà nằm trong khu quy hoạch dân cư

– Nếu nhà nằm trong quy hoạch ( cây xanh , công cộng hay đường dự phóng ) nhà phải tạo lập trước 15/10/1993

– Mua bán phải trước 01/07/2004 và sữa chửa trước 01/07/2006 ( tùy từng quận sẻ áp dụng từng trường hợp cụ thể để áp dụng từng thời điểm ) sữa chửa không xin phép , tất cả phải có giấy tờ chứng minh thời điểm ( hợp đồng điện , biên lai thuế , cấp số nhà….vv)

– Nhà và đất phải có nguồn gốc rỏ ràng :

+ Đất có nguôn gốc từ :

– Đất khai hoang ( Trước 1975)

– Nhà nước cấp

– Bằng khoáng ( Chế độ pk )

– Hay thuộc một giây CN tạm thời

– Hay là thuộc sổ đỏ…vv

+ Nhà có nguôn gốc từ : Đâu do ai xây dựng và xây dựng năm nào và giấy tờ chứng minh

2. Đối với nhà những người mua bán giấy tờ tay mà có kê khai 99 :

– Đối với chủ nhà là người đứng trong kê khai thì xem lại diện tích trong kê khai 99 có bị chênh lệch so với thực tế hay không ( nếu có chênh lệch thì tại sao nó lại chênh lệch )

– Chú Ý một số trường hợp trong kê khai 99 có thể bị dính thừa kế

3. Đối với nhà những người mua bán giấy tờ thuộc sổ đỏ.

– Nếu nhà thuộc GCN (sổ đỏ) , khi làm giấy tờ nhà cần phải chú ý . Trong trường hợp GCN (sổ đỏ) thì phải mượn GCN (sổ đỏ) của chủ đất, Nếu đã hủy thì phải có QĐ hủy của UBQ

– Nếu chủ nhà không cho mượn thì ta tiến hành thủ tục hủy GCN (sổ đỏ) của chủ đất

4. Đối với một số chủ nhà ở từ xưa đến nay thông thường thì có những giấy tờ sau :

– Chứng thư đoạn mãi chuyển nhượng BĐS

– Kê khai nhà cửa năm 1977

– Giấy mua bán nhà trước 1975 có dấu mộc của chế độ Việt nam cộng hòa

– Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà(Kèm theo tờ Tb.nộp trước bạ+Biên lai thu tiền)

– Giấy phép HTH nhà(Kèm tờ khai chuyển dich nộp lệ phí trước bạ và 1 số giấy tờ có liên quan)

– Giấy phép xây dựng nhà(Kèm bản vẽ XPXD có dấu kiểm duyệt của cơ quan cấp Q trở lên)

– QĐ cấp số nhà(giấy tờ kèm theo QĐ)

– Bản vẽ hiện trạng

– Đơn xin cấp số nhà

– QĐ xử phạt+biên lai thu tiền phạt(nếu là nhà XD không phép)

– (thông thường những hs có QĐ cấp số nhà là có kèm 2 QĐ xử phạt )

5. Đối với những nhà mua bán, sữa chửa sau thời điểm thì :

– Quý khách hàng có liên hệ trực tiếp đến công ty hoặc liên hệ trực tiếp đến với tôi (để có sự lựa chọn chính xác và rõ ràng hơn)

Tin khác