Đặt cọc mua “dự án ma” có lấy lại được tiền không?

Tại thị trường Việt Nam, trong những xu hướng đầu tư hiện nay, Bất động sản (Gọi tắt là: “BĐS”) là kênh đầu tư ưa thích, được nhiều nhà đầu tư săn đón bởi giá trị sinh lời vượt mức mà kênh đầu tư này mang lại khi đầu tư được BĐS an toàn pháp lý, vị trí đắc địa, nhiều tiện ích xung quanh hiện hữu và giá trị hình thành trong tương lai, có thể là đất nền, căn hộ, biệt thự vườn, …. Tuy nhiên, cũng rất nhiều nhà đầu tư dở khóc dở cười, mất tiền oan khi chân ướt chân ráo thử sức vào đầu tư lĩnh vực bất động sản.

Vấn đề mà chúng tôi đang nói đến chính là nhiều người mất tiền oan khi đặt cọc tiền mua phải đất nền thuộc “DỰ ÁN MA” của các doanh nghiệp “LỞM” kinh doanh BĐS.

Chúng tôi sử dụng từ ngữ “Dự án ma” để nói về các sản phẩm BĐS đất nền phân lô được phân phối từ Công ty kinh doanh BĐS chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng, đang trong tình trạng sổ chung, không thể tách thửa, không thể chuyển mục đích sử dụng đất, không nằm trong quy hoạch để trở thành khu dân cư … và tên dự án do Công ty tự đặt tên để bán, không đăng ký tên thương mại tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

1. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT:

Theo quy định tại Luật đất đai 2013, Khoản 1 – Điều 188 quy định về: “Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, cụ thể:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

1. a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
2. b) Đất không có tranh chấp;
3. c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4. d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

=> Theo đó, có thể thấy rằng bình thường để một bất động sản có thể chuyển nhượng được thì bất động sản đó phải đáp ứng đủ tất cả các điều kiện nêu trên.

2. ĐIỀU KIỆN ĐỂ DOANH NGHIỆP KINH DOANH BĐS

Đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS thì lại khác, kinh doanh BĐS, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS và quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS lại được điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh bất động sản số 12/VBHN-VPQH ngày 15/7/2020, có hiệu lực kể từ ngày 01/7/ 2015, được sửa đổi, bổ sung bởi: Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17/6/2020 của Quốc hội, có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2021 (sau đây gọi tắt là: Luật Kinh doanh BĐS 2014).

Theo đó, doanh nghiệp muốn kinh doanh BĐS thì phải đáp ứng điều kiện sau:

• Điều 9 – Luật Kinh doanh Bất động sản 2020 quy định về: Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh:

“1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

1. a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
2. b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
3. c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
4. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
5. a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
6. b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
7. c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
8. d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

• Điều 10 – Luật Kinh doanh Bất động sản 2020 quy định về: Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

1.[2] Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Từ các quy định trên, có thể thấy doanh nghiệp đưa BĐS vào kinh doanh thường xuyên thì phải thành lập doanh nghiệp và phải đáp ứng tất cả các điều kiện của BĐS đưa vào kinh doanh nêu trên.

3. DOANH NGHIỆP KINH DOANH BĐS CÓ ĐƯỢC KÝ KẾT HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Trước tiên, chúng ta cần dẫn chiếu các quy định của pháp luật về đặt cọc. Căn cứ tại Điều 328 Bộ Luật Dân sự hiện hành 2015 quy định về đặt cọc, cụ thể:

 “Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Tiếp theo, chúng tôi lại dẫn chiếu quy định tại Điều 17 – Luật Kinh doanh Bất động sản 2020 quy định về: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản”

“1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản:

1. a) Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;
2. b) Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;
3. c) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;
4. d) Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

đ) Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.

2. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.
3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểmcó hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
4. Chính phủ quy định các loại hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản”.

Khi đối chiếu các quy định trên, hoàn toàn có thể khẳng định theo quy định của pháp luật, khi đưa bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không ký kết hợp đồng đặt cọc, mà chỉ ký kết các loại hợp đồng theo quy định tại Điều 17 trên.

Do vậy, hợp đồng đặt cọc chỉ được ký kết trong giao dịch dân sự, giữa các cá nhân, tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản và được điều chỉnh bởi Bộ Luật dân sự. Theo đó, Các công ty kinh doanh BĐS ký kết Hợp đồng đặt cọc, thu tiền đặt cọc của khách hàng là hoàn toàn không đúng với quy định của pháp luật hiện hành và Hợp đồng đặt cọc đó đương nhiên vô hiệu và không có giá trị ngay từ thời điểm ký kết.

4. CÔNG TY BĐS LÁCH LUẬT ĐỂ BÁN ĐẤT LẤY TIỀN ĐẶT CỌC NHƯ THẾ NÀO?

Pháp luật quy định là vậy, nhưng các doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam lại lách luật bằng cách bổ sung ngành nghề kinh doanh là môi giới BĐS để “kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản” và hợp thức hóa việc ký kết: “Hợp đồng đặt cọc và nhận tiền đặt cọc”.

Căn cứ quy định tại Điều 62 và Điều 63 Luật kinh doanh Bất động sản 2020:

“Điều 62. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
3. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.

Điều 63. Nội dung môi giới bất động sản

1. Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng.
2. Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
3. Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.”

Để hợp thức hóa việc ký kết Hợp đồng đặt cọc với khách hàng, doanh nghiệp BĐS căn cứ quy định tại Khoản 2 – Điều 63 nêu trên: “Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản”. Cụ thể, Bên được môi giới (tức chủ sử dụng đất – người đứng tên trên đất được môi giới) ký hợp đồng ủy quyền có công chứng tại Văn phòng công chứng để ủy quyền cho Bên môi giới (tức doanh nghiệp môi giới BĐS) theo nội dung ví dụ như: “Bên doanh nghiệp được toàn quyền thay mặt và nhân danh bên được môi giới ký hợp đồng đặt cọc, thu tiền đặt cọc, ….”.

Theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Điều 19. Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại thì việc ký hợp đồng huy động vốn Vốn huy động phải thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam. Nếu không, thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.

Tuy nhiên, trên thực tế các doanh nghiệp môi giới BĐS lại không quan tâm nhiều đến vậy, họ chỉ quan tâm việc thu tiền đặt cọc từ khách hàng mua một cách bất chấp, khi có khiếu nại tranh chấp thì xử lý hậu quả sau. Thực trạng hiện nay là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đa số bán đất cá nhân phân lô bán nền, sử dụng các tên dự án bằng cách tự đặt tên để quảng cáo, maketing tiếp cận khách hàng mà hoàn toàn không đăng ký tên đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thậm chí sử dụng những tên nước ngoài theo xu hướng “Tây hóa” để dự án thêm phần hoa mỹ, quy mô hơn. Điều này dễ gây nhầm lẫn, làm cho khách hàng lầm tưởng đây thực sự là dự án mà xuống tiền đặt cọc, dẫn đến việc mua phải BĐS không như kỳ vọng.

Vậy khi đặt cọc tiền mua phải đất dự án ma, dự án không có thật hoặc Công ty BĐS không được quyền thu tiền cọc thì cần làm gì để đảm bảo quyền lợi của mình?

Trước tiên phải xác định việc khách hàng ký kết Hợp đồng đặt cọc và thanh toán tiền đặt cọc cho Công ty BĐS có hợp pháp và tuân thủ quy định của pháp luật hay không. Tức là Hợp đồng đặt cọc đó có hiệu lực pháp luật hay không. Có thể xem xét về mặt chủ thể là Công ty có được quyền ký Hơp đồng đặt cọc và thu tiền đặt cọc hay không?, nếu Công ty được ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc thì ủy quyền đó có giá trị hay không?, mục đích nội dung ký kết hợp đồng, tính tự nguyện, hình thức của hợp đồng, xem xét lô đất mua đã đủ điều kiện để chuyển nhượng, bán hay chưa? …

• Trong trường hợp hợp đồng đặt cọc vô hiệu, tức là không có giá trị ngay tại thời điểm xác lập hợp đồng, thì áp dụng quy định tại Điều 131 Bộ Luật Dân sự 2015 để xử lý, cụ thể:

“ Theo BLDS 2015, Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. 1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Trường hợp này đương nhiên tiền đặt cọc sẽ lấy lại được, thời gian lấy lại nhanh hay chậm phụ thuộc vào nhiều yếu tố như thái độ, cách làm việc, mức độ thiện chí giữa các bên …

Khi rơi vào các trường hợp trên, người mua có thể đưa ra yêu cầu, căn cứ đối với bên bán để lấy lại tiền cọc, hai bên tự thương lượng, thỏa thuận để đảm bảo quyền lợi tốt nhất. Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh BĐS không thương lượng, gây khó dễ, ép mua hoặc buộc bên mua chịu mất cọc thì người mua có thể yêu cầu bên bán cung cấp hồ sơ pháp lý liên quan đến lô đất đặt cọc hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền để giải quyết như: Tòa án nhân dân (trình tự thủ tục theo quy định của Bộ Luật Tố tụng Dân sự 2015) hoặc yêu cầu Cơ quan điều tra nếu có giao dịch đặt cọc có dấu hiệu tội phạm (trình tự thủ tục theo quy định của Bộ Luật tố tụng Hình sự 2015). Ngoài ra, người mua có thể phản ánh, cầu cứu cơ quan truyền thông báo chí giúp đỡ hoặc nhờ Luật sư tư vấn, vận dụng nghiệp vụ chuyên môn pháp luật để hỗ trợ, bảo vệ quyền lợi.

Pháp luật Việt Nam chúng ta ngày càng chặt chẽ, nghiêm minh. Đặc biệt khi ngày càng nhiều trường hợp người mua bị lừa dối khi mua đất dự án tại các Công ty BĐS.  Điển hình là trường hợp Giám đốc của Công ty Địa ốc Alibaba, Giám đốc Công ty Địa ốc Hưng Thịnh Phát ….  bị cơ quan cảnh sát điều tra Công an TP. Hồ Chí Minh khởi tố về tội “lừa đảo chiếm đoạt tài sản” khi huy động vốn trái phép, nhận tiền đặt cọc nhưng không thực hiện đúng nghĩa vụ và cũng không hoàn trả tiền cho người mua, kinh doanh quảng cáo BĐS không đúng sự thật.

Để tránh trường hợp tiền mất tật mang trong giao dịch mua bán BĐS, chúng tôi khuyến cáo người mua nên có sự thận trọng, tìm hiểu, xem xét kỹ lưỡng trước khi quyết định xuống tiền đặt cọc. Để an toàn hơn, người mua nên tham khảo những người có kinh nghiệm đầu tư hoặc nhờ Luật sư tư vấn hồ sơ pháp lý trước khi giao dịch để đảm bảo bản thân không gặp phải trường hợp hy hữu nêu trên.

Hy vọng rằng, bài viết này một phần nào đó sẽ giúp cho quý nhà đầu tư trong lĩnh vực BĐS có cái nhìn chính xác, thận trọng hơn trước khi quyết định đầu tư, cũng như biết cần phải làm những gì khi không may gặp tình huống tương tự. Trường hợp còn thắc mắc và cần tư vấn chi tiết hơn về từng trường hợp cụ thể hoặc trình tự thủ tục khiếu kiện, tố cáo, quý vị có thể liên hệ đến Luật sư tư vấn, thẩm định hồ sơ pháp lý.

 

LIÊN HỆ LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ HOÀN MỸ (MAJESTIC LAW OFFICE)

Điện thoại: 0906.328.657

Email: daohoanglien@gmail.com

Địa chỉ Văn phòng: 689/4 (số cũ 19A) Nguyễn Kiệm, Phường 3, Quận Gò Vấp, TP. Hồ Chí Minh

Tin khác